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大規模修繕工事

「管理会社」「設計事務所」の
言いなりになっていませんか?
  • その見積もりきっと高いです!
  • 工事会社選びの条件を見直して!
  • 工事周期が12年に1度って短いです!

ジェイ・プルーフが無料で
みなさまのお悩みを解決します!
お気軽にご相談ください!

修繕工事費

修繕工事費に疑問をお持ちの方!
工事費を安く、支払い易くするコツ

  • 修繕積立金範囲内で工事を提供します。
  • 分割払いで大規模修繕工事が出来ます。JPオリジナル
  • 安く良質な工事が出来ます。
  • 建物診断を無料で行います。
  • 積算、工事仕様書、見積書を無料で作成します。
  • 他社と同じ仕様で相見積もり出来るフォーマットをご用意します。

修繕積立金が足りない方へ!

最近では見積金額に対して修繕積立金が足りないという管理組合様からの相談を数多くお受けします。この場合、足りない分を区分所有者様が分担して支払うなどの対応方法を考えなければなりません。支払えないからと言って、工事の先延ばしも建物の事を考えると不安です。

オリジナルサービス

弊社は、修繕積立金の範囲内で緊急を要する部分だけの工事をご提案したり、足りない費用を分割払いにして後払いにするなど、管理組合様のお悩みを解決する知恵と手段をたくさん持っています。これはジェイ・プルーフのオリジナルサービスです。

安価に良質な工事をするには!?

マンションの大規模修繕工事の費用は、区分所有者様によって積み上げられた修繕積立金から支払われます。マンション管理会社の言いなりになっていると、修繕積立金の範囲内だからと言って、必要のない工事を盛り込まれてしまいます。そして、管理会社は工事を下請けの工事会社に依頼しますので、管理会社への中間コストも発生します(割高な工事になりがちです)。

これを防止する策は、相見積もりをすることです。この相見積もりで気を付けなければならない事は、管理会社や設計事務所の推薦する工事会社だけでなく、いろいろな規模(大・中・小)の会社から見積もりを取ることです。工事会社の中には、無駄な中間コストを無くして、安く良質な工事をしてくれる会社がたくさんあります。ジェイ・プルーフもその工事会社の1社です。

相見積もりを解り易くするお手伝いをします

管理組合様が主導で相見積もりを行う場合、必ずと言っていいほど起こる事が「仕様がバラバラで、どう比較したらよいか解らない」という問題です。

そこで、これから相見積もりをご検討の管理組合様のために、建物診断を無料で行い、積算、工事仕様書、見積書も無料で作成するサービスを行っています。また、他の工事会社が同じ仕様で見積もりを出来るように、積算、工事仕様書、見積書のフォーマットをお渡ししています。仕様が統一されることで、管理組合様の見積もり比較が明確で解り易くなります。

設計事務所(コンサルタント会社)でも同様の事は行ってもらえますが、当然費用が発生します。また、設計事務所と工事会社が裏でつながっている場合も多く、本当の意味での競争原理が働かない事があります。工事会社の選定は、透明性を高めるため自分達で相見積もりを行い、競争の原理をキッチリ働かせることが重要です。設計事務所には工事監理を任せる事で、工事内容が見積通り行われているかをチェックしてもらえば良いのです。

  • 大規模修繕工事の裏話
  • ジェイ・プルーフの大規模修繕工事

工事会社選定

規模で工事会社を決めない。
工事会社を選びを見直そう

  • 工事会社選定条件は誰が決めたルールか?
  • 工事会社選定条件と談合、癒着の関係とは?
  • 条件外には、安くて良質な工事会社があるかも?
  • 工事会社選定のコツとは?

工事会社選定条件は誰が決めたルールか?

工事会社はどこでも良いというわけではありません。建設工事は許可が必要ですし、実績、経営状態等もある程度納得の行く条件が必要です。そこで、ある一定のハードルを設けて、工事会社を募集する必要があり、このハードルが工事会社の選定条件です。
この条件には、資本金、売上、実績の3つが主に使われます。例えば、「資本金1億円以上」という工事会社選定条件が出てきたとき、これは誰が何の目的で決めた条件でしょうか?

答えは、管理会社や設計事務所など工事の主導権を握っている誰かによって決められているのです。そのルールが管理組合様や区分所有者様の事を第一に考えて作られたものであれば問題ありません。しかし、談合している工事会社に工事依頼を誘導するためのハードルでしたら最悪です。

なぜ?中小規模の工事会社を条件から外したいのか?

では、資本金が少ない工事業者はしっかりした施工は出来ないのでしょうか?答えはNOです。大手ゼネコン、管理会社などの大企業は中小規模の工事会社に下請けとして工事を依頼しています。現場を良く知る中小規模の工事会社は、安全面や技術面など、何の問題もなく作業できる経験があります。企業としての信頼性は、大企業には及ばないものの、中小規模の工事会社も保険に加入するなど、管理組合様がご安心いただける仕組みを確立しています。

また、大手ゼネコンや管理会社が下請けの工事会社に工事を発注する際には、必ず中間マージンが発生します。中小規模の工事会社に直接発注すると、中間マージンは発生しないため、安く良質な工事をご提供できる利点があります。工事会社選定条件を設け、中小規模の工事会社を相見積もりに参加させない目的は、安く良質な工事を提案させないための目論見があるのかもしれません。

業者選定のコツについて

業者選定のコツは、様々な規模の工事会社から見積もりを取ることです。中小規模の工事会社を混ぜる事によって、見積価格が一気に安くなる可能性があります。これは、大企業と違い余計な中間コストがかからない分、それを値段に反映させる事が出来るからです。このような会社を1~2社混ぜる事により、大企業が値段を下げてくれる可能性も出てきます。そのうえで、信頼性、技術力、経験、値段などを総合的に比較して、工事会社を決める事をおすすめします。

  • 大規模修繕工事の裏話
  • ジェイ・プルーフの大規模修繕工事

施工時期

施工時期を誰かに誘導されていませんか?
適切な周期で工事を行うコツ

  • 大規模修繕工事12年周期の神話は正しくない。
  • 外部の技術者に相談すると、大規模修繕工事は実施に向かう。
  • 工事が必要のない場合は、先延ばしする。
  • 最も安全で経済的な修繕工事を提案します。

12年周期の神話は正しいか?

答えから言いますと「正しくない」です。建物は同じ部材を使用していたとしても、自然環境(紫外線、雨、風、海沿い、国道沿い、など)によって経年劣化の速度は異なります。国土交通省が発表している資料には約12年に1度という周期が記載されているものを見かけることがありますが、これはあくまでも基準であり、必ずしも皆様のマンションに該当するとは限りません。

また、最近のマンション(特にタワーマンション)の場合、数年前と比べ劣化し難い部材を使用されていることも考えられます。大規模修繕工事の実施を検討するにあたっては、専門家の建物診断を受ける事をおすすめします。

管理会社、設計事務所などに相談すると実施に向かう

では、皆様が相談する専門家とはどんな方でしょうか?マンション管理会社、設計事務所(コンサルタント会社)が一般的にあげられます。築12年で建物診断を受けた場合、大抵の場合は大規模修繕工事を実施する事になるでしょう。これは、管理会社も設計事務所も建物診断という調査作業だけでは十分な収益を獲られないからです。

例えば、設計事務所の場合、大規模修繕工事を実施して、改修設計と工事監理を受注すれば大きな収益を獲られます。また、つながりのある工事会社に工事を依頼するように管理組合様を誘導し、その工事会社からバックマージンをもらうなど、不正を行う設計事務所も存在します。

ジェイ・プルーフが管理組合様のために出来る事

弊社は無料で建物診断をお受けします。大規模修繕工事を実施する主な理由としては「漏水」「危険な欠損や不具合」「見栄えの低下」などがあげられますが、建物診断をした結果、工事が必要ないと判断した場合、先延ばしを提案することもあります。もちろん、工事が必要な場合は、必要な箇所を見極め、積算、工事仕様書、見積書まで無料で作成します。この仕様書をもとに他社との相見積もりをしていただいても構いません。

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  • 採用情報

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